FONForum

Kako trgovati na berzi
Ko umije, njemu akcije

U Srbiji se trenutno više isplati ulagati u hartije od
vrednosti, nego novac čuvati na štednoj knjižici - Da li
svi brokeri mogu da pruže pravu informaciju i koliko
usluga koju investitor očekuje zavisi od dubine njegovog
džepa - Koji papiri su potrebni da bi neko postao
vlasnik akcija u Srbiji - Da li trguju profesori i
studenti beogradskog Ekonomskog fakulteta

Ko je prošlog leta ušteđevinu od hiljadu evra oročio u
nekoj banci, danas je bogatiji najviše za pedesetak
evra. A ko je za istu sumu kupio akcije Čačanske banke,
za godinu dana je pet puta uvećao svoj imetak. Jer,
akcija Čačanske banke je sa prošlogodišnjih 12.000
skočila na 60.000 dinara. Ali, ko je znao da će rejting
Čačana tako (strelovito) da raste. A drugo, možda i kao
prvo, kako je uopšte (bilo) moguće kupiti akcije. Ne
samo Čačanske banke, nego i bilo kog drugog preduzeća. I
da li morate imati milione (dinara ili evra, svejedno)
ili su dovoljne i hiljade (istih valuta)? Konačno, da li
morate biti broker, ili bankar da biste se našli u
“berzanskoj areni”?

Brokeri s Moravu

Pretpostavimo da je Beograđanin Marko Marković svestan
mogućnosti da iz “priče” ne izađe sa dobitkom, ali da je
ipak odlučio da za hiljadu evra kupi akcije na
Beogradskoj berzi. Njegov naredni korak trebalo bi da
bude potraga za brokerom. Već na tom prvom koraku
stručnjaci će mu savetovati da “širom otvori oči”.
“Veoma je važno imati na umu da postoji razlika između
licenciranih brokera, koji stvarno trguju na Beogradskoj
berzi i zaposlenih u ‘bek ofisu’ neke brokerske kuće ili
banke koja ima dozvolu za trgovanje”, kaže za Ekonomist
Saša Aleksić, glavni broker u Sinteza investu. Zaposleni
u “bek ofisu” klijentu, potencijalnom kupcu, mogu da
obrade podatke, pripreme dokumenta koja treba da
potpiše, daju pravila poslovanja, tarifnik, kao i
osnovne informacije o načinu komunikacije sa brokerskom
kućom. Ali, od kvaliteta osoblja zavisi i mogućnost da
klijent dobije dodatne informacije o načinu
funkcionisanja tržišta, metodama trgovanja,
specifičnostima saldiranja u Centralnom registru...

Iz toga sledi da postoji i “klasifikacija” klijenata
prema veličini investicija, tj. drugačije rečeno, prema
količini para kojom raspolažu. Dakle, da li će sa
Markovićem da razgovara više ili manje kvalifikovan
broker ili neki pomoćni službenik, itekako utiče
pomenutih “hiljadu evra”. Jer, u tom konkretnom slučaju
brokerska kuća bi, uz standardnu proviziju od jedan
odsto (od vrednosti transakcije), zaradila 800 dinara, a
njen službenik bi verovatno, pojašnjavajući detalje,
potrošio nekoliko sati. Prema Aleksićevim rečima, mali
ulagači, kao što je Marko, obično su i najzahtevniji u
pitanjima, a ujedno su i najnesigurniji. Zaključak je,
dakle, da odnos zarade i vremena koje broker potroši,
nije ni malo nevažan, naprotiv: stara izreka “koliko
para, toliko muzike” važi i u ovom slučaju.
S druge strane, međutim, kad se pojavi “investitor”, tj.
klijent, sa recimo 20.000 evra, tada brokeri praktikuju
da direktno razgovaraju sa njim i biće spremni da mu
daju “smernice”, skrenu pažnju na pojedina dešavanja,
vesti, ponude... Isto bi uradila i banka, gde bi
klijenta primio lično menadžer “korporejt” sektora.
Ipak, ima jedna stvar u kojoj su “mali” i “veliki”
investitori jednaki: ni jedni ni drugi neće dobiti
odgovor na pitanje koje je za svakoga najvažnije - čije
su akcije perspektivne, šta da kupe. Brokeri u Srbiji,
naime, još nemaju pravo da savetuju klijente. Za to je,
naime, potrebno da imaju licencu za investicionog
savetnika. Kurseve za tu “titulu” organizuje Komisija za
hartije od vrednosti, ali, kako kažu u Komisiji, “kurs
je u toku”. Tako klijent može da dobije informaciju o
potencijalno dobrim hartijama, jedino ako broker prekrši
Zakon; da li su klijenti sa debljim buđelarom u tom
pogledu “jednakiji” od onih drugih - proverite sami.
Brokeri imaju običaj da “umesto saveta” predoče klijentu
listu akcija koje se nalaze na tzv. kontinuiranom
trgovanju, objašnjavajući da su to likvidne akcije. To
znači da se kupljena akcija lako može prodati, odnosno
da za nju uvek ima kupaca po nekoj ceni. Kao reper za
odgovor “koju akciju da kupim” na prvom mestu treba da
posluži poslovanje kompanije, zatim menadžment,
eventualno preuzimanje, ali i atraktivnost sektora kojem
kompanija pripada. Veliki problem predstavlja to što
klijent često nije u mogućnosti da dođe do svežih
finansijskih rezultata kompanija. Na Beogradskoj berzi,
recimo, prema podacima od juna ove godine, 85 preduzeća
drži podatke o poslovanju još iz 2003. godine, dok je
čak polovina kotiranih firmi, dakle njih oko četiri
stotine, imalo “prospekt” iz 2004. godine. A među njima
su, eto paradoksa, bile i “viđenije” kompanije.


Provizije, takse, nadoknade

U brokerskoj kući svaki investitor treba da potpiše
ugovor o otvaranju vlasničkog računa hartija od
vrednosti, ugovor o posredovanju u trgovanju hartijama
na berzi i nalog za trgovanje. U banci je potrebno da
otvori dinarski “namenski” račun, tj. račun koji služi
isključivo za kupovinu akcija i da potpiše izjavu i
ovlašćenje za brokera da ima uvid u stanje na njegovom
računu. Da ne bude zabune, to ne znači da broker može
samostalno da raspolaže klijentovim novcem, već samo da
ima uvid u visinu sredstava na računu. U Sloveniji i
Hrvatskoj klijenti već odavno imaju mogućnost da
direktno uplaćuju novac na svoje račune kod brokerske
kuće, što olakšava i ubrzava trgovanje. U Srbiji,
međutim, iz nepoznatih razloga to nije moguće.
Kada «berzanski žutokljunac» odluči da se upusti u
trgovinu, tj. Kad odluči koju će akciju kupiti (ili, što
je bar na početku ređe, prodati) on mora da definiše
ostale elemente naloga za trgovanje (cenu, količinu,
banku, rok važenja naloga), potpisuje nalog i dostavlja
brokeru potvrdu banke o stanju na svom (namenskom)
računu za kupovinu akcija. Nalog za kupovinu ili prodaju
akcija donosi se u brokersku kuću, ali može i da se
pošalje faksom. U ovom drugom slučaju klijent bi trebalo
već sledećeg dana da dođe kod brokera i potpiše poslati
nalog.

Kod naloga za kupoprodaju akcija važno je poznavati i
vrste naloga. Ako klijent da tzv. «limit nalog», to
znači da je odredio maksimalnu cenu koju želi da plati.
Sa druge strane, kupiti akciju po «tržišnom nalogu»
znači kupovinu po bilo kojoj ceni. Očigledno ovaj drugi
slučaj može biti nepovoljan po klijente, jer znači da
plaćaju skuplje, odnosno prodaju jeftinije, nego što bi
to verovatno mogli. «Ukoliko klijenti žele da maksimalno
kontrolišu rizik sa kojim se susreću na berzi, bilo bi
dobro da svom brokeru ispostave limit nalog. Rizik je da
na osnovu takvog naloga možda neće biti zaključena
transakcija. Ukoliko im se pak žuri ili iz bilo kog
razloga ne mare za cenu po kojoj će neku akciju da kupe
ili prodaju, trebalo bi da ispostave tržišni nalog»,
kažu u Beogradskoj berzi.
Od prevelikog šoka da cena akcije bude potpuno
obezvređena, «igrače» štiti berzanski mehanizam, tzv.
zona fluktuacije. Kod trgovanja akcijama ona ograničava
dnevnu oscilaciju cena od najviše 20 odsto naviše ili
naniže. Izuzetak je prvo trgovanje, kada zona
fluktuacije po pravilniku Beogradske berze iznosi (čak)
plus/minus 300 odsto. Ukoliko je zaradio, građanin već
posle tri dana od prvog dana trgovanja, na računu može
da ima novac.
Bez obzira na to, međutim, da li je dobio ili je
izgubio, svaki klijent mora da plati troškove. Ukupni
troškovi na transakciju od hiljadu evra (bez poreza na
kapitalnu dobit) kreću se između 18 i 20 evra. Fiksni
troškovi su provizija Beogradske berze i Centralnog
registra, koji zajedno čine 0,25 odsto transakcije i
trošak poreza na prenos apsolutnih prava od 0,30 odsto.
Minimalna brokerska provizija je 0,30 a standardna oko
jedan odsto, mada nije retko da na manje iznose brokeri
zaračunaju proviziju i do dva odsto od transakcije.
Troškovi za otvaranje vlasničkog računa i ispostavljanje
naloga za trgovanje, u zavisnosti od brokerske kuće,
kreću se oko 700 dinara.
Na sve to treba dodati i porez na kapitalnu dobit koji
iznosi dvadeset odsto.


Oprezni ekonomisti

Ko trguje na berzi? O tome nema nikakvih podataka, ni
jedna agencija nije radila takvo istraživanje. A pitanje
bi bilo i šta bi dobila, jer se kod nas na “bogaćenje na
berzi” - da li pod uticajem Sorosovog i sličnih imidža –
još gleda kao na nešto, u najmanju ruku, sumnjivo. Mala
i otud svakako nereprezentativna anketa koju je sproveo
Ekonomist, pokazuje da na Beogradskoj berzi “igra” mali
broj ljudi, čak i među onima koji se profesionalno, na
jedan ili drugi način, bave ekonomijom. Među menadžerima
različitih nivoa koje smo ispitivali, najveći broj nije
“ni kročio” na berzu, a i nema nameru da to učini u
doglednoj budućnosti.
Ni jedan od deset studenata Ekonomskog fakulteta sa
kojima smo razgovarali nije se oprobao u “berzanskom
mešetarenju”. Svi kao razlog ističu nedostatak novca,
ali kad malo zagrebete ispod površine, vidite da novac u
stvari nije presudan, jer su bar neki od njih
raspolagali makar minimalnom količinom novca. Uz to,
nikome nije palo na pamet da bi mogao da trguje i “u
ime” i “za račun” svojih roditelja, rođaka ili
prijatelja. Za to je, međutim, osim hrabrosti, ili bolje
rečeno sklonosti riziku, potrebno i znanje, odnosno
informisanost. A znanje koje su (do sada) stekli na
fakultetu sigurno nije dovoljno da bi “sutra” kupili
akcije nekih kompanija, jer se predavanja svode na to
da je srpsko tržište kapitala uvek u povoju i da razvoj
tek predstoji. Ako tome dodamo “opšte nepoverenje u
Srbiju”, dolazimo i do odgovora zašto bi Igor
Marjanović, koji je pred diplomom na Ekonomskom
fakultetu, čak i sedmicu na lotou uložio u banku.
U stvari, bar u ovom konkretnom slučaju, studenti su
samo “dobri đaci”, jer ni njihovi profesori ne
razmišljaju mnogo drugačije. “Kad bih imao para, kao što
nemam, čini mi se da ne bih ulazio u rizičnije
poduhvate, već bih stavio pare na štednju. Razmišljao
jesam, ali izgleda da baš i nisam srećne ruke. Kada sam
uzimao besplatne akcije, još po starom zakonu iz 1997.
godine, smatrao sam da su pivare najperspektivnije.
Generalno sam pogodio, ali sam na nesreću izabrao
Beogradsku pivaru, koja sad baš i ne stoji sjajno”, kaže
Jurij Bajec, profesor beogradskog Ekonomskog fakulteta.
Danijel Cvjetićanin, rektor BK univerziteta, takođe ne
trguje akcijama, ali trguje njegova supruga, takođe
profesor ekonomije. Kao razlog zašto ne trguje akcijama,
Cvjetićanin navodi plitko tržište, ali i to što još
vlada doba bahatih pojedinaca. “Mnogi zakoni na
finansijskom tržištu se ne poštuju. Jedna stranka koja u
toj oblasti drži monopol, smatra da je to njena prćija.
I normalno je da se u takvim uslovima svi koji nisu
bliski onima koji drže buzdovan u ruci, ne osećaju
najbolje. Znači, onaj ko im nije blizak možda i ne bi
trebalo da se bakće tim stvarima, a onaj ko jeste, taj
će i da ostvari profit”, kaže Cvjetićanin.
Nešto drugačije mišljenje ima profesor na beogradskom
Ekonomskom fakultetu Boško Živković koji na Beogradskoj
berzi već godinu dana trguje akcijama dve kompanije.
Glavni razlog nije, međutim, zarada: “To mi je više da
zaštitim svoj integritet, jer na fakultetu to i predajem
studentima”, kaže Živković.



Ovu priču počeli smo jednim pozitivnim primerom. Takvih
ima još. Recimo, kada je počela da se kotira na berzi,
2002. godine, akcija Hemofarma vredela je 450 dinara.
Pre godinu dana akcija je premašila pet hiljada, da bi
samo pre mesec i po dostigla vrednost od 12.340 dinara.
Ili, uzmimo akcije Agrobanke, koje su u poslednja dva
meseca duplirale svoju vrednost. Ali, da li sve
berzanske priče imaju srećan kraj? U Srbiji se o
gubicima na berzi malo zna, pa izgleda kao da ovde niko
još ne gubi.
Istorija berzanskog poslovanja nije posuta samo
zvezdama. Velikih lomova, poput onog iz 1929. više
(verovatno?) neće biti, ali propasti velikih kompanija
poput Parmalata u Italiji ili Enrona u Americi, koji su
ojadili hiljade svojih akcionara, kao i velike berzanske
“krize”, poput one nedavne u jugoistočnoj Aziji,
upozoravaju da berzom ne teče (samo) “med i mleko”.

Suzana Bojadić

Integracije
Tele(tragi)com

Florian Maria Georg Christian Graf Henckel von Donnersmarck - toliko mu je puno ime i zaslužuje da se napiše celo, jer je u pitanju autor najbolje analize neljudskih metoda Stasi, policije u DDR, a time i celog realocijalizma. Njegov film “Životi drugih” povod je intervjua za italijansku TV i pitanje: “Ko je danas preuzeo ulogu Stasi?” Odgovor je bio kratak: “Telekom!” Sudeći po odličnom znanju italijanskog, očito je da mladi nemački filmadžija, aristokratskog porekla, vrlo dobro zna šta se sa Telekomom u Italiji zbiva.
A ipak bi se reklo da nije mislio na Telecom Italia, niti samo na sve telekome u svetu, nego na zastrašujuću želju, bez obzira na politički sistem, da se ljudima otima njihov život i kroji po standardima onih koji vladaju. Nije, međutim, namera da se analizira sveprisutna orvelovska želja za vladanjem ljudima. Želja je da se prodre makar malo u mehanizme borbe za dominacijom u sferi poslova i pronikne u paralelu Stasi i Telekoma.
Telekom Italia, kako je policija ustanovila, pored običnih poslova telefoniranja, bavio se prisluškivanjem političara, poslovnih ljudi, institucija i svega gde se moglo dopreti do važnih informacija. Da li je neko drugi prisluškivao njih, pa saznao za nameru da se prodaju strancima, nije za sada jasno. Desilo se da informacije o prisluškivanju i hapšenja odgovornih (jedan se ubio) koincidiraju sa namerom predsednika Telecom Italia Marka Tronketi Provere, mahera svetskih razmera, da proda komapaniju Amerikancima.
Da bi lakše obavio posao, postavio je, pa zatim smenio, generalnog direktora, Gvida Rosija, uglednog pravnika, čim je taj otkrio “Čikago dvadestih u Milanu danas”. Bespoštedni Tronketi Provera počeo je karijeru tako što se oženio ćerkom vlasnika kompanije Pirelli. Tast mu je poverio kompaniju, koju je on od proizvodnje auto-guma pretvorio u konglomerat koji se ponajviše bavi nekretninama i finasijskim transakcijama. Njegova veština upravljanja ogleda se u tome što sa samo 0,6 odsto vlasništva neprikosnoveno vlada kompanijom koja na tržištu vredi 44 milijarde evra.
Suština načina vođenja poslova je u tzv. “Kineskim kutijama”, prenošenju vlasništva iz velike firme u sve manje i manje, tako da se gotovo utre trag. U ovom slučaju, najveći pojedinačni vlasnik Telecom Italia je kompanija Pirelli, ali ne direktno, nego na vrhu lanca od sedam kompanija koji se završava posedovanjem 18 odsto Telecom Italia - dovoljno da se upravlja firmom bez pogovora. Tronketi Provera je u celoj toj igri formalno samo jedan od 65 odsto sitnih akcionara, dok ostatak između Olimpije, kompanije koja je šesta u Pirelli lancu vlasništva telekoma, njenih 18 odsto, i sitnih akcionara pokrivaju banke sa ulozima od 1,5 do 5,2 odsto vlasništva.
Kao slapovi preliva se vlasništvo iz jedne u drugu kompaniju naniže, dok profit ide obrnutim smerom naviše do Pirelli-a. U svemu tome Tronketi Provera je menadžer najveće kompanije i predsednik upravnog odbora ostalih u lancu. U Pirelli-u se on zadovoljava godišnjom platom od 2,85 miliona evra, koja ga ranigira tek na 23. mesto, ali zato u Telekomu prima 5,21 milon evra, po čemu je 13. na listi. Kada se te dve “plate” saberu sa “sićom” iz drugih kompanija, on je nesumnjivo najbolje plaćeni menadžer u Italiji.
Pri tome, Telecom Italia ima 39 milijardi evra gubitka! Njemu vlasništvo ne treba - on vlada “usitnjenim” vlasnicima. Sada je rešio da proda Pirelli-evu kompaniju Olimpia američkoj komapniji AT&T i meksičkoj America Movil. Kupujući tu kompaniju oni bi stekli dominantni udeo u Telekomu i mogli njim da vladaju kao Tronketi. Ako vam ovo do sada izgleda jasno, red je da navedemo da kupci ne ciljaju toliko na Telecom Italia, koliko na njegov dominantni udeo u vlasništvu kompanije Tim Brasil - još jednu od “kineskih kutija”.
Italija je prva u svetu po broju mobilnih telefona (104 na 100 stanovnika), što znači da su mogućnosti ekspanzije nevelike. Brazil je tek za osvajanje. No, nije za bacanje ni infrastruktura Telecom Italia: 105,7 miliona km kablova fiksne telefonije, 3,7 miliona km optičkih vlakana. Broj pretplatnika: 59,2 miliona mobilne, 23,6 miliona fiksne i 8 miliona mreže širokog opsega - čija budućnost tek počinje. Za sve to udruženi kupci nude 4,6 milijardi evra, dok, po tvrdnji ministra za komunikacije, samo brazilski deo posla vredi 10 milijardi.
Vibracije mućkanja privlače poslovne ajkule. Pojavili su se španska Telefonica, France Telecom, Deutsche Telekom, banke (domaće i strane), pa prebogati Rusi... Svi bi da odgrizu deo ili makar da pokrenu onaj lanac policijskog prisluškivanja kako bi otkrili koja je prava cena i kome pare nevidljive za javnost idu u džep.

Nažalost, prostor je mali za ozbiljniju analizu. No, valjda dovoljan da se nazre zašto nemački filmadžija, sa početka teksta, smatra da su Telekom i Stasi deo iste vrste ljudskog mraka.

Milutin Mitrović

Вулгарни капитализам у Србији
За новопечене власнике предузећа најважнији су капитал и профит, а не радна снага, што је велика грешка, сматра др Исак Адижес, професор менаџмента у САД

Исак Адижес
(Фотодокументација „Политике”)


Предузетнички дух у Србији, а нарочито понашање нових власника и директора предузећа, по много чему је ближи времену раног капитализма у Америци с краја претпрошлог и почетка прошлог века него савременим менаџерским схватањима, каже за наше новине др Исак Калдерон Адижес, професор менаџмента у САД и познати светски саветодавац руководилаца највећих компанија и влада широм света.
Посматрајући завршне године свеопште приватизације у Србији, каже, све је више склон закључку да наши директори и власници предузећа плаћају цех социјалистичком и самоуправном наслеђу. Тада су, сматра др Адижес, директори предузећа били угрожени. Са једне стране била им је партија над главом, а радници одоздо. Социјализам и самоуправљање нестају са сцене и ти наши директори, који до јуче нису смели ни да прослове реч капитал или профит, мењају пословну филозофију за свих 180 степени. Сада су им та два појма постала праве светиње. Куну се у њих. Њима је све подређено. Дојучерашњи самоуправљачи и „власници”, радници и укупни људски ресурси, који су били вредност, постадоше скоро преко ноћи трошак који треба што више смањити. А то је, сматра наш саговорник, страшна конструкциона грешка система који градимо.
Такву вулгаризацију капитализма, каква је на делу тренутно у Србији, др Адижес тврди да још нигде није видео, осим још у неким суседним државама бивше СФРЈ. Несхватљиво је, вели, да власници и менаџери наших нових предузећа не виде да је лакше изградити фабрику, и опремити је савременим машинама, него добро обучити и организовати веома мотивисане људе за рад. Ту је кључ успеха. Једино вредни и умешни радници могу да створе профит. Они су капитал, а не фабричке хале или машине.
„Ужаснула ме недавно изјава једне раднице која ми се, у сасвим случајном разговору, пожалила да је свим запосленим у њеном предузећу директор укинуо годишњи одмор. Како? Морали су сви одреда да потпишу изјаву да се одричу права на годишњи одмор, што је нечувено” – каже др Адижес и додаје да се код нас на раднике и људске ресурсе гледа као на пасиву, пуки трошак, а не на активу, која заправо доноси новац.
Такав капитализам, по њему, нема хумани лик. И недопустив је. Не само са моралног, већ и са економског, правног и укупно друштвеног становишта. Нажалост, како примећује, код нас синдикати не раде свој посао. У свакој иоле тржишно и социјално развијенијој земљи на тако нешто, као што је укидање годишњег одмора, дигла би се велика галама. У Србији, како се др Адижесу чини, још не постоји нека врста позитивне друштвене енергије која би пасивизиране раднике покренула, а власницима предузећа и менаџерима показала докле се може ићи у експлоатацији.
„Овај народ је навикао, да ли само због дугогодишње диктатуре Слободана Милошевића и санкција, да ћути и трпи. И социјалну неправду, и корупцију, и бесперспективност... Нико се ни на кога не љути. Сви нешто чекају, а Месије нема”, упозорава др Адижес и додаје да се и променама мора зналачки управљати.
Србија се, каже он на крају разговора, већ доста дуго суочава са великом незапосленошћу. Много је младих, школованих, али и искусних радника на берзама рада. Није ли то већ довољан разлог да се на ваљан, системски начин тој армији људи понуди много више могућности и шанси да дођу до свог посла. Макар и малог бизниса. Сваку приватизацију, истина, прати раст стопе незапослености, али у једном часу та кривуља на доле негде мора да стане и да крене навише. Одговор друштва на тај изазов биће и најбоља слика капитализма српских боја у наредних пет до десет година.
-----------------------------------------------------------
Рођени Београђанин
Мало је познато да је др Адижес рођен у Београду. Кућа му се налази тачно преко пута Вуковог споменика у Београду. Граничи се са баштом познате кафане „Орашац”. Када се са родитељима исељавао из послератне Југославије морали су да потпишу изјаву да се одричу сваке имовине и власништва у њој. Било је, каже, врло тужно време. Прво су Немци узели животе појединим члановима породице, а комунисти имовину. Можда ће му, ко зна, једног дана садашње власти вратити дедовину, али он за сада није велики оптимиста у том погледу. Много је обећања, а мало дела.
Слободан Костић

Nekretninski fondovi u Srbiji

11. novembar 2007.
Piše: Milan Marinković, direktor Društva za upravljanje investicionim fondovima FIMA Invest a.d. Beograd

Nekretninski fondovi predstavljaju posebnu vrstu investicionih fondova koji najveći deo imovine svojih ulagača ulažu u nekretnine i projekte vezane za nekretnine.

U tom smislu, osnovna karakteristika ove vrste fondova je nizak nivo tržišnog rizika, jer je ta vrsta rizika pretežno vezana za kretanje cena na tržištu nekretnina, koje je u velikoj meri različito i manje osetljivo od tržišta vlasničkih hartija od vrednosti.

Naravno, kako nekretninski fondovi izdaju akcije kojima se slobodno trguje, tržišni rizik za njegove akcionare vezan je za kretanje cena akcija nekretninskog fonda na berzi, te se u tom smislu ni po čemu se ne razlikuje od akcija drugih kompanija gde kretanje cena zavisi od ponude i tražnje, odnosno preferencija investitora.

S druge strane, kako je investiranje u nekretnine i realizacija nekretninskih projekata znatno složeniji posao od investiranja na berzi, po pravilu, nekretninski fondovi sa sobom nose nešto veći stepen operativnog rizika.

Što se valutnog rizika u poslovanju fonda tiče, on je kod nekretninskih fondova takođe specifičan, jer se nepokretnosti u Srbiji procenjuju u evrima, te se to neminovno odražava na obračun vrednosti imovine fonda, što praktično znači da je valutni rizik kod nekretninskih fondova vezan za evro.

Upravo iz ovih razloga se može reći da su nekretninski fondovi u najvećoj meri namenjeni velikim institucionalnim investitorima, ali i manjim ulagačima koji žele da ostvaruju umereno atraktivne prinose (pretežno kroz dividendu) uz relativno nisku stopu preuzetog rizika.

Zakonom o investicionim fondovima koji je usvojen krajem prošle godine društvima za upravljanje investicionim fondovima data je mogućnost osnivanja zatvorenih investicionih fondovima za ulaganje u nekretnine.

Nekretninski fondovi osnivanju se javnom ponudom, kao otvorena akcionarska društva, koja svoje akcije nude svim zainteresovanim investitorima. Nakon osnivanja, fond uključuje svoje akcije na organizovano tržište, te se njima dalje slobodno trguje na berzi.

Pošto je organizovan kao otvoreno akcionarsko društvo, zatvoreni fond dužan je da u svom poslovanju poštuje principe korporativnog upravljanja propisane Zakonom o privrednim društvima, a pogotovo pitanja u vezi sa radom organa društva, odnosno izveštavanjem akcionara i javnosti o svom poslovanju.

Regulisanje poslovanja nekretninskog fonda, pored zakona, u velikoj meri nalazi se u nadležnosti Komisije za hartije od vrednosti, koja je Pravilnikom propisala dodatna pravila poslovanja ove vrste fonda.

Prema tim pravilima, nekretninski fond ulaže najmanje 60 odsto svoje imovine u nepokretnosti, a pre bilo koje kupovine ili prodaje nepokretnosti iz portfelja fonda mora prikupiti procene najmanje tri ovlašćena procenjivača, s tim da kupoprodajna cena ne može odstupati od procenjene više od pet procenata na štetu fonda.

Svojina na nepokretnostima obavezno mora biti upisana u nadležnom registru svojine na nepokretnostima, odnosno ista mora biti bez tereta.

Ipak, da bi nekretninski fondovi uzeli ozbiljnijeg zamaha, potrebno je dodatno poraditi na regulativi, odnosno dati tumačenja određenih zakonskih odredaba i pojašnjenja određenih praktičnih pitanja u vezi sa njihovom poslovnom sposobnošću, naročito povodom osnivanja i rada specijalnih ćerki kompanija, pitanja uloge samog fonda u razvoju i konkretnoj realizaciji nekretninskih projekata kao i uloge povezanih lica.

Naime, dok je jasno da fond mora ulagati isključivo u „čiste“ nekretnine, dakle one na kojima ne postoje bilo kakvi tereti, ostaje otvoreno pitanje da li se to odnosi i na nekretnine koje se nalaze u svojini kompanija koje se nalaze u većinskom vlasništvu fonda, pošto zatvoreni fondovi mogu sticati i do 100 odsto vlasništva na nejavnim društvima.

Davanje kvalitetnih odgovora na postavljena pitanja od izuzetnog je značaja za budućnost nekretninskih fondova u Srbiji, a samim tim i razvoj celokupnog finansijskog tržišta.

Preterano ograničavanje poslovne sposobnosti i instrumenata kojima se nekretninski fondovi mogu služiti u svom poslovanju moglo bi da uzrokuje situaciju u kojoj postojeća društva za upravljanje nemaju interes da osnivaju ovakvu vrstu fondova, dok se nekretninski fondovi osnovani u inostranstvu nesmetano mogu uključiti i ostvarivati visoke stope prinosa na tržištu nepokretnosti u Srbiji kroz ćerke kompanije.

S druge strane, ukoliko bi se regulativa postavila previše liberalnom, u praksi bi moglo dolaziti do problema u vidu zloupotreba preširokih ovlašćenja učesnika, što bi moglo narušiti ugled finansijskom tržištu i ugroziti i onako relativno nizak stepen poverenja koji postoji kod prosečnog građanina.

Najkvalitetnija rešenja u uporednoj praksi postoje u sistemima sa umerenim pristupom, odnosno u sistemima u kojima uz istovremeni visok stepen kontrole poslovanja fondovima postoji i relativno širok spektar mogućnosti za njihovo delovanje tržištu.

koristim priliku da pozdravim forzu, koji se vracja na velika vrata /nadam se :]
pozdrav druzhe.

bre bluze, zar nisi video smajli na kraju majku mu staru?